Rettifica IVA e locazione esente nel trasferimento d’azienda

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Nella causa T‑397/25, il Tribunale UE ha stabilito che, in caso di cessione d'azienda con contestuale locazione esente degli immobili al cessionario, il cedente deve rettificare la detrazione IVA ex artt. 184‑190 della Direttiva IVA, anche se l'attività imponibile prosegue (Trib. UE 2 settembre 2026 causa T-397/25).

I fatti di causa

La causa ha riguardato un soggetto passivo IVA che esercitava un’attività di giardinaggio in edifici aziendali di cui era proprietario. Su questi aveva proceduto a lavori di trasformazione e di adattamento ed aveva di conseguenza detratto l’IVA gravante su tali operazioni. Nel 2013 aveva trasferito l’attività commerciale (trasferimento di un’universalità di beni che esclude una cessione imponibile IVA) ad un’altra società, anch’essa soggetta all’IVA, unitamente ai beni ed alle attrezzature necessari alla prosecuzione del centro di giardinaggio, ma non anche la proprietà degli edifici. Il medesimo giorno decideva di dare in locazione i fabbricati aziendali, nei quali esercitava l’attività di giardinaggio, alla stessa società acquirente con contratto di locazione commerciale per consentirle la prosecuzione dell’attività di giardinaggio.

In sede di controllo l’Erario rettificava l’IVA inizialmente detratta per i lavori relativi agli edifici di cui trattasi, sostenendo che dal momento che la locazione immobiliare è esente da IVA, sarebbe venuto meno, in percentuale, il diritto a detrazione sul bene.

Il giudice del rinvio ha individuato il nodo della questione nell’art. 19 della direttiva IVA ed ha chiesto alla Corte UE se la Dir. IVA 2006/112 debba essere interpretato nel senso che, nel caso in cui il possesso di un bene immobile venga messo a disposizione mediante un contratto di locazione commerciale a seguito della cessione dell’azienda commerciale, non deve avere luogo alcuna rettifica presso il cedente dell’azienda (quale locatore del bene immobile) della detrazione dell’IVA gravante sull’acquisto, la costruzione, la trasformazione o il miglioramento delle parti degli edifici commerciali che sono locati al beneficiario e che sono utilizzati da quest’ultimo per esercitare l’attività imponibile ceduta.

Il trasferimento dell’universalità e la rettifica della detrazione

L’art. 19 della Direttiva IVA 2006/112 dispone che, in caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito o sotto forma di conferimento a una società di una universalità totale o parziale di beni, gli Stati membri possono considerare che non è avvenuta alcuna cessione di beni e che il beneficiario succede al cedente (il Belgio si è avvalso di tale facoltà).

La medesima direttiva IVA, all’art. 135, dispone che gli Stati membri debbano esentare l’affitto e la locazione di beni immobili, e agli artt. 184-190 di fatto dispone che la detrazione operata inizialmente è rettificata quando è superiore o inferiore a quella cui il soggetto passivo ha diritto e, in particolare, quando successivamente alla dichiarazione dell’IVA, sono mutati gli elementi presi in considerazione per determinare l’importo delle detrazioni (in caso di annullamento di acquisti o qualora si siano ottenute riduzioni di prezzo)…….

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